اتفاقية الإيجار التجاري هي وثيقة تُستخدم لتأجير أي عقار (مثل مكتب أو متجر أو مستودع) سيستخدمه المستأجر للقيام بأعمال تجارية.
يمنح الدخول في اتفاقية إيجار تجاري المستأجر الحق القانوني في استخدام العقار لتشغيل أي نوع من الأعمال تقريبًا مقابل إيجار متفق عليه.
ما هو عقد كراء محل تجاري؟
عقد الإيجار التجاري هو مستند قانوني يحدد حقوق ومسؤوليات المالك الذي يمتلك عقارًا تجاريًا والمستأجر الذي يريد استئجار مساحة لاستخدامها لأغراض تجارية.
تحدد الاتفاقية الإيجار الأساسي الذي يدين به المستأجر كل شهر بالإضافة إلى الرسوم الأخرى الممكنة مثل تكاليف التشغيل والضرائب والصيانة ومواقف السيارات.
طالما أن المستأجر يفي بجميع المتطلبات الموضحة في اتفاقية الإيجار التجاري، فسيكون له مطلق الحرية في استخدام العقار لممارسة الأعمال التجارية.
ما هي الأنواع المختلفة لعقد كراء محل تجاري؟
هناك أربعة أنواع رئيسية من اتفاقيات الإيجار التجاري بناءً على كيفية دفع المستأجر الإيجار الأساسي ونفقات التشغيل.
خدمة كاملة أو إيجار إجمالي
في الخدمة الكاملة أو الإيجار الإجمالي، يشمل معدل الإيجار جميع مصاريف تشغيل الممتلكات. تم بالفعل احتساب مصاريف التشغيل مثل المرافق والصيانة والضرائب العقارية في الإيجار.
ومع ذلك، يمكن للمالك إضافة بنود للاحتفاظ بالحق في تمرير أي زيادات مستقبلية في نفقات التشغيل إلى المستأجر.
صافي الإيجار
في صافي عقد الإيجار، لا يتم تضمين أي من مصاريف التشغيل في سعر الإيجار. لذلك، بالإضافة إلى الإيجار الأساسي، يجب على المستأجر أيضًا دفع الجزء التناسبي من مصاريف التشغيل “الصافية” الثلاثة – ضرائب الملكية، والتأمين على الممتلكات، وصيانة المنطقة المشتركة (CAM).
يشمل CAM أيضًا مرافق المنطقة المشتركة ونفقات التشغيل أيضًا. تشمل الأنواع المختلفة لعقود الإيجار الصافي ما يلي:
- Triple Net Lease – يدفع المستأجر جزءًا من ضرائب الملكية والتأمين على الممتلكات و CAM
- ضعف صافي الإيجار – يدفع المستأجر جزءًا من ضرائب الملكية والتأمين على الممتلكات
- صافي الإيجار الفردي – يدفع المستأجر جزءًا من ضرائب الملكية
إجمالي عقد الإيجار المعدل
إجمالي عقد الإيجار المعدل (أو صافي عقد الإيجار المعدل) عبارة عن مزيج من إجمالي عقد الإيجار وصافي الإيجار. في عقد إيجار إجمالي معدل، يتم التفاوض على نفقات التشغيل وتقاسمها بين المالك والمستأجر.
عادةً ما يكون المستأجر مسؤولاً عن الإيجار الأساسي و CAM، ويتولى المالك ضرائب الملكية والتأمين على الممتلكات. في بعض الأحيان، يدفع المستأجر الإيجار الأساسي فقط في بداية عقد الإيجار ثم يدفع جزءًا من نفقات التشغيل لاحقًا.
نسبة الإيجار
في عقد الإيجار بالنسبة المئوية، يدفع المستأجر الإيجار الأساسي للعقار ونسبة مئوية شهرية من إجمالي الإيرادات من الشركة التي تشغل المساحة المستأجرة. عادة ما يستخدم هذا النوع من الإيجار لشركات البيع بالتجزئة.
ما يجب تضمينه في عقد كراء محل تجاري
عند كتابة عقد إيجار تجاري، من المهم أن تعرف كيف تريد تقسيم النفقات والمسؤوليات بين المالك والمستأجر.
يجب أن يحدد نموذج عقد الإيجار التجاري العناصر الأساسية التالية:
- المالك : (ويسمى أيضًا المؤجر) هو الطرف الذي يمتلك العقار التجاري ويريد تأجيره.
- المستأجر : (ويسمى أيضًا المستأجر) الطرف الذي يريد تأجير العقار التجاري لتشغيل مشروع
- المدة : عدد السنوات أو الأشهر التي سيستأجر فيها المستأجر المساحة، والتي يمكن أن تتراوح من تاريخ البدء والانتهاء المتفق عليهما ؛ فترة زمنية متفق عليها من الأشهر أو السنوات (أي 5 سنوات) ؛ عقد إيجار دوري مثل إطار زمني من شهر إلى شهر ؛ أو التجديد التلقائي الذي يستمر فيه عقد الإيجار في التجديد حتى يرسل أحد الطرفين إشعارًا بإنهاء عقد الإيجار أو إنهائه
- المباني المنزوعة : (تسمى أيضًا المباني المؤجرة) المساحة المادية التي يستأجرها المستأجر (مثل متجر البيع بالتجزئة في المركز التجاري)، بما في ذلك خريطة العقار مع تفاصيل حول الحجم وما إذا كان المستأجر لديه إمكانية الوصول إلى الخدمات مثل وقوف السيارات والتنظيف والأمن وإزالة الثلوج / تنسيق الحدائق والتدفئة / تكييف الهواء
- الملكية العقارية : العقار بالكامل المملوك من قبل المالك (مثل مركز التسوق حيث يقع المتجر)، والذي يتضمن مناطق مشتركة مشتركة مثل الممرات ومواقف السيارات التي سيستخدمها المستأجرون الآخرون
- الإيجار الأساسي : التكلفة الأولية لتأجير الحيز على أساس شهري أو سنوي أو دوري
- تكاليف التشغيل : قد يطلب الملاك من المستأجرين مشاركة تكلفة تشغيل المبنى بأكمله وصيانة المساحات المشتركة، بما في ذلك ضرائب العقارات والمرافق وتكاليف الإعلان الجماعية. هذه إما رسوم ثابتة ثابتة أو نسبة مئوية محددة بناءً على مساحة المستأجر أو حجم المتجر
- إيداع الضمان : مبلغ من المال يُمنح للمالك لإثبات جهود المستأجر بحسن نية لعدم كسر عقد الإيجار مبكرًا أو إتلاف العقار
- تفاصيل استخدام وشغل العقار : وصف واضح لما يمكن للمستأجر استخدام العقار من أجله (على سبيل المثال، خدمات الطعام) وكذلك ما هو غير مسموح به في المساحة المستأجرة والمناطق العامة مثل التدخين أو الضوضاء بعد ساعات العمل أو إلقاء القمامة
- التحسينات : أنواع التعديلات والتعديلات التي يمكن إجراؤها على المبنى والمسؤول عن التكاليف. على سبيل المثال، إذا كان المستأجر يخطط لتشغيل مطعم يتطلب تحسينات أو إنشاءات، فيجب أن توضح الاتفاقية من هو المسؤول عن التمويل والإشراف على مشروع البناء
يجب أن يتناول نموذج اتفاقية الإيجار التجاري الخاص بك أيضًا ما يلي:
- من يجب أن يدفع مقابل خدمات المرافق مثل التخلص من مياه الصرف الصحي؟
- ماذا يحدث إذا تسبب حريق أو كارثة أخرى في أضرار جسيمة أو جزئية؟
- أين يجب التعامل مع النزاعات (أي الاختصاص القضائي)، وما هي القوانين التي تحكم؟
- ما إذا كان يجب على أطراف عقد الإيجار التخفيف أو التحكيم أو التقاضي في المحكمة.
- متى يمكن للمالك فحص أو فحص المبنى لإجراء الإصلاحات؟
- ماذا سيحدث لعقد الإيجار إذا فشل عمل المستأجر؟
- كيف سيتعامل المستأجر والمالك مع أمثلة المجال البارز إذا أخذت الحكومة كل أو جزء من المباني للأغراض العامة؟
